Décret tertiaire et constructions neuves : quelles obligations à connaître et à appliquer ?

L’application du décret tertiaire ne se limite pas aux bâtiments anciens. Dès la livraison, les constructions neuves de plus de 1 000 m² dédiées à des activités tertiaires sont concernées par une série d’obligations légales en matière de performance énergétique. Elles doivent non seulement respecter les normes environnementales à la conception grâce à la RE2020, mais aussi assurer un suivi rigoureux de leur consommation après mise en service. Il s’agit de garantir une réduction de consommation d’énergie véritable et durable en exploitation, en s’appuyant sur

• la gestion et le pilotage des équipements via le décret BACS,
• les déclarations de consommation sur la plateforme OPERAT,
• la mise en place d’un suivi précis dès la remise des clés pour éviter les mauvaises surprises.

Approfondissons ensemble ces différentes dimensions pour maîtriser pleinement les obligations légales liées au décret tertiaire dans le contexte des bâtiments neufs.

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Décret tertiaire et bâtiments neufs : qui est concerné ?

Contrairement à une idée reçue, un bâtiment neuf n’échappe pas au décret tertiaire. Ce dernier s’applique dès que la surface dédiée à un usage tertiaire atteint 1 000 m². Le calcul s’appuie sur la nature des activités et le périmètre concerné, plutôt que sur la seule destination mentionnée au permis de construire. Ainsi, dans un immeuble mixte accueillant bureaux, logements et ateliers, seuls les espaces tertiaires doivent être pris en compte. Sur des sites multi-occupants ou multi-bâtiments, chaque entité fonctionnelle assujettie (EFA) doit être clairement identifiée, avec un suivi comptable et énergétique distinct.

Par exemple, un propriétaire d’un centre tertiaire de 1 200 m² partagé entre plusieurs entreprises devra organiser la répartition des espaces communs, selon la clé de répartition des charges, et affecter des compteurs pour garantir un suivi fiable. Cela évite de compenser un mauvais comptage par une estimation arbitraire.

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Les surfaces, occupants et entités fonctionnelles à bien identifier

La bonne gestion des surfaces constitue un levier essentiel pour la conformité au décret tertiaire. Chaque EFA doit comprendre une description claire des usages, des occupants et de leurs consommations. La coordination entre propriétaires et utilisateurs facilite la collecte en continu des données énergétiques.

Une gestion rigoureuse exige :

• un découpage précis des surfaces entre zones tertiaires et non tertiaires,
• l’attribution correcte des compteurs et sous-compteurs,
• la formalisation des rôles dans la surveillance et la déclaration des données énergétiques.

Lorsqu’un bâtiment évolue (extension ou changement d’occupation), la réévaluation de la surface tertiaire peut aussi déclencher le franchissement du seuil d’assujettissement. Par exemple, une extension de 300 m² de bureaux sur un site de 800 m² réunit 1 100 m² et active les contraintes réglementaires.

Objectifs énergétiques du décret tertiaire pour les constructions neuves

Le décret tertiaire fixe des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques, en s’appuyant sur deux modes d’évaluation :

• la méthode relative qui impose une diminution progressive basée sur une année de référence : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050,
• la méthode absolue, dite Cabs, dont les seuils sont définis en fonction des activités exercées.

Pour un bâtiment neuf, la première année pleine d’exploitation est retenue comme référence. Cette consommation initiale, pouvant être ajustée pendant trois ans, intègre les phases de séchage et d’adaptation des réglages. Par exemple, une nouvelle implantation de bureaux conforme à la RE2020 affiche une consommation faible, rendant la méthode Cabs pertinente pour valider le respect des seuils réglementaires sans exiger une baisse irréaliste.

Ce cadre encourage une performance énergétique réelle, mesurable et durable et permet de sortir d’une simple conformité en phase de conception pour garantir un bâtiment durable en exploitation.

Tableau comparatif des objectifs selon les méthodes relatives et absolues

Critère	Méthode Relative	Méthode Absolue (Cabs)
Base de comparaison	Consommation année de référence (1re année pleine d’exploitation)	Seuil réglementaire selon catégorie d’activité
Réduction requise en 2030	– 40 % par rapport à l’année de référence	Respect du seuil maximal défini
Réduction en 2040	– 50 %	Non applicable
Réduction en 2050	– 60 %	Non applicable
Souplesse	Correction possible sur 3 ans pour ajuster l’année de référence	Seuil fixe adapté à chaque activité

Déclaration annuelle sur OPERAT : un outil clé à maîtriser

La plateforme OPERAT permet la collecte et la déclaration des consommations énergétiques. Les déclarations doivent porter sur l’année complète précédente et être déposées au plus tard le 30 septembre. Attendre la dernière minute peut conduire à des erreurs ou à des données incomplètes.

Dès la livraison du bâtiment, il est recommandé de créer les EFA, vérifier le bon fonctionnement des compteurs et rassembler l’ensemble des justificatifs. Cette organisation facilite la prise en main pour les exploitants, évitant ainsi des complications lors des campagnes annuelles déclaratives. Le dossier d’exploitation doit contenir :

• les attestations RE2020 (PC16-1, AT.3),
• les plans de comptage,
• les relevés de consommation,
• les fiches techniques des équipements,
• le dossier des ouvrages exécutés numériques (DOEN) si disponible.

Une fiabilité accrue des données améliore la qualité des rapports et la mise en œuvre efficace d’actions d’amélioration.

Synchroniser RE2020, décret tertiaire et décret BACS : une approche intégrée

Ces trois réglementations interviennent à différentes phases et pour des objectifs complémentaires :

• RE2020 encadre la conception et la construction avec un engagement sur les performances bioclimatiques, énergétiques et carbone,
• décret tertiaire vise la gestion des consommations réelles en fonctionnement,
• décret BACS oblige à automatiser et contrôler les systèmes techniques de chauffage, climatisation et ventilation selon leur puissance nominale.

Par exemple, un immeuble neuf avec des systèmes de chauffage de plus de 290 kW doit intégrer un système BACS conforme aux exigences d’automatisation et de pilotage dès le permis déposé. En 2024, ce seuil a été abaissé à 70 kW pour les bâtiments neufs récents, ce qui étend la couverture du décret BACS.

Seuils d’application du décret BACS dans le cas des bâtiments neufs

Puissance nominale utile	Date d’application	Obligation principale
Supérieure à 290 kW	Permis déposé depuis le 21 juillet 2021	Automatisation et contrôle renforcé des systèmes
Supérieure à 70 kW	Permis déposé depuis le 8 avril 2024	Extension de l’obligation aux puissances moyennes

Anticiper l’exploitation énergétique dès la conception pour un bâtiment durable

Un bâtiment performant en théorie nécessite des mesures dès la phase de conception pour garantir la conformité sur le long terme. Nous vous recommandons de :

• répertorier précisément tous les équipements techniques et leurs usages,
• procéder au commissionnement et ajuster les réglages,
• associer les compteurs aux zones d’usage et aux occupants,
• transmettre un dossier complet intégrant toutes les fiches techniques et plans d’exploitation,
• organiser une maintenance préventive rigoureuse,
• rassembler les données pour assurer un pilotage continu et faciliter les déclarations.

Cette démarche garantit que la réglementation bâtiment sur la rénovation énergétique et la performance durable soit prise en compte dès le départ, évitant des mises en conformité coûteuses après la livraison.